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1. 프로를 위한 실전창업 이론서 소개
1권「장사는 목이고 목은 돈이다」가 창업 초보자들을 대상으로 하여 창업에 대한 핵심만을 이해하기 쉽게 풀어낸 책이었다면, 2권인 「실전 입지선정과 점포개발」은 프로를 대상으로 1권의 내용과 개념을 더욱 심화, 보강하여 펴냈다.
이 책은 창업에 관한 깊이 있는 학습이 가능하여 프로를 목표로 공부하는 이들에게 유용한 새로운 개념의 이론서다.
여타의 창업 관련 이론서들은 대부분 외국의 이론을 한국 실정에 대입해 설명하였다. 하지만 한국과 외국의 실정이 다르기에 어긋나는 부분이 많은 것이 사실이다. 그런 오류와 애로사항을 개선, 보완하고자 실제 창업전문가인 저자가 자신의 경험과 노하우를 바탕으로 새로운 창업이론을 제시했다. 이 책은 우리 실정에 맞춘 체계적인 상권분석과 입지조건분석, 점포개발에 관한 실전서인 것이다.
실제로 같은 입지의 점포라도 업종에 따라서 상권의 범위는 달라진다. 업종과 품목에 따라서 점포면적과 구매빈도가 다르며, 그에 따라 소비행태가 다르게 나타나게 되니 상권 또한 다를 수밖에 없다. 이에 따르면 점포면적과 상권의 범위는 비례하며, 구매빈도와 상권의 범위는 반비례한다. 그중 가장 중심이 되는 저자의 이론이 바로 입지와 점포의 관계에 대한 것이다.
업종별 핵심키워드와 입지전략, 바로 이것이 바로 이 책이 말하는 창업의 핵심이다.
2. 이 책의 개요 및 주요 내용 정리
제1부 ‘상권분석과 입지조건분석 기법’에서는 상권과 입지조건에 대한 기본적인 개념정리와 함께 이해를 돕고자 이와 관련된 부동산 관련 입지론까지를 들어 입지의 중요성에 대해 다시 한 번 강조하였다.
또한 저자는 점포입지에 있어 가장 중요한 상권분석에 대해 상권력과 상권의 특성을 설명하고, 동시에 외국의 상권분석이 왜 우리 실정에 맞지 않는가에 대해서도 해석을 시도하였다.
이는 현 창업시장이 상권과 입지수준 및 매출액 추정을 모두 계량화하여 과학적인 상권분석모델을 개발하는 것이 앞으로의 연구 과제라는 것에는 동의하지만 그 대신 우리 실정과 맞지도 않는 외국의 이론으로 억지 짜맞추기식 상권분석모델이나 법칙을 만들어 마치 선진기법인 양 호도하는 것만큼은 경계해야 한다는 것을 강조하기 위해서이다.
제2부는 ‘상권입지조건 실무’편으로 여기서는 실제로 점포를 개업하는 과정에 대하여 설명하였다. 주택지 등 각 상권을 분류하여 정리하였고, 또한 업종별 전략을 제시하여 사전준비를 마친 후 실제 창업 시 가장 중요한 부분을 일목요연하게 설명했다.
또한 이때 창업자가 이미 알고 있다고 생각해 놓치기 쉽지만 실제로 실수를 하기 쉬운 권리금 부분에 대해서도 1권에 비해 자세하게 정리하였다.
상권분석과 입지조건분석기법은 업종 불문하고 공통적으로 적용되는 것이다. 이 정도만 파악하고 창업을 하여 성공한다면 오죽 좋겠는가? 그런데 현실은 그렇게 간단치 않다. 그렇기 때문에 그에 대한 공부가 필요한 것이다.
2부에서 가장 핵심적인 내용은 같은 자금으로 업종별로 어떠한 상권, 어떠한 입지를 선택해야 하는가의 문제와 함께 어떤 업종이 반드시 가야 될 입지가 있다면 상권을 한 단계 낮추더라도 그 입지에 가야 된다는 것이다.
제3부는 ‘상권 입지분석시스템 구축과 점포개발전략’편으로 프랜차이즈 사업과 일반 점포개발에 대한 분석과 전략을 제시하였다. 이는 최종적으로 창업에 대한 핵심을 되짚으며 정리하는 장이며, 또한 폐업 시를 대비한 매도전략으로 완벽하게 마무리를 하였다. 설령 사업이 부진하더라도 깔끔한 마무리, 업종전환과 매도전략으로 더 큰 성공을 바라보자는 것이다.
상권분석시스템은 먼저 해당사업의 강, 약점을 분석하여 그 업종에 맞는 상권과 입지 및 점포크기를 매뉴얼화 하는 것, 즉 자사의 매출요소를 분명히 하여 매뉴얼화 한다는 것이다.
점포개발은 선택한 아이템에 적합한 입지선정을 위해서 행하는 일련의 과정 중 최종과정이라고 할 수 있다. 이는 어떤 아이템을 선정하였을 시 그에 맞는 점포를 구하기 위해서 행하는 것인데, 저자는 상권분석과 입지조건분석법, 업종별 핵심키워드와 입지전략, 그리고 상권 입지단계별 임대가와 권리금에 대해서 기본적으로 알아야만 점포개발을 할 수 있다고 보고 있다.
또한 대도시는 다양한 지역의 문화가 혼재되어 다양성이 나타나는 것이 특징이나, 소도시는 각기 지역 특성에 따라 점차적으로 또는 급진적으로 발달하였기 때문에 도시마다 성격이 다르다는 것도 자세히 프로를 목표로 공부하는 이들이 당연히 파악해야 할 부분이다.
지방은 상권의 특징도 도시마다 다르고, 특히 교통의 요충지인가 아닌가에 따라 도시의 성장과정이 확연히 차이가 나며, 산업도시인가 아닌가에 따라서도 차이가 난다는 것을 상기하자.
3. 저자소개
한누리 창업연구소(www.changup2002.com)를 운영하는 창업전문가 박경환 소장이 다년간의 경험에서 우러난 그만의 생생한 현장 경험과 알짜 노하우를 전한다.
저자가 무려 1,000여 건에 이르는 상권분석 컨설팅과 400여 건의 운영컨설팅 현장 경험에서 체득한 실전정보로 가득한 이 책은, 한국 실정에 맞춘 창업과 상가투자에 대해 진지하게 공부하려는 프로들을 위한 본격 이론서다.
창업컨설팅계의 귀재 박경환 소장의 새로운 창업이론을 소개한다.
저자 경력
- 서울시 및 국회 공무원 역임
- 한누리 창업연구소 소장
- 상권분석컨설팅 1,000여 건, 점포개발 및 운영 컨설팅 400여건 수행
- 서울시 실전창업스쿨 창업전문위원, 지도위원
- 국가보훈처 제대군인지원센터 자문위원
- 한국소자본창업컨설팅협회 자문위원
주요 저서
[장사는 목이고 목은 돈이다] 2006년 4월 (주) 상상예찬 刊
[창업 귀신이 되지 않으면 성공은 없다] 2001년 刊
[장사목을 잡아라] 1998년 刊
4. 목차
제1부 상권분석과 입지조건분석 기법
제1장 상권입지조건분석 개념과 기초 이해
Ⅰ. 상권입지조건분석의 필요성
- 입지선정이 창업 성패 결정
- 창업 이후 부진점포 진단의 핵
- 가맹본부와 가맹점간 분쟁해결의 열쇠
- 상가 또는 상가건물가치척도 기준 제공
Ⅱ. 부동산 입지론 기초 이해와 연혁
- 부동산 기초 개념
- 부동산 용도별 입지조건
- 부동산 입지론 연혁
Ⅲ. 우리나라 상업입지론 연혁과 기초 이해
- 우리나라 상업 입지론 연혁
- 우리나라와 외국의 소비행태 및 상권분석 차이
Ⅳ. 상권 입지조건분석 개념과 입지선정 FLOW
- 상권 입지조건분석 제 개념
- 입지선정 FLOW
Ⅴ. 입지선정 원칙
Ⅵ. 상권 입지조건분석 단계별 기법
- 제1단계: 상권분석
- 제2단계: 상권 및 입지조건분석도 작성
- 제3단계: 점포 입지조건 심층 분석
- 제4단계: 점포입지의 사업타당성 분석
- 제5단계 : 점포계약 체결
제2장 실전 상권분석
Ⅰ. 상권과 입지조건 한눈에 파악하기
- 상권전체(넓은 의미의 상권) 경계선과 상권범위 설정 방법
- 개별 점포(좁은 의미의 상권)의 상권범위 설정 방법
Ⅱ. 정량적 상권분석-상권의 번성도(상권력) 분석
- 지형지세가 상권 형성 좌우
- 상권력이 상권의 성쇠 결정
- 밀집도(응집도)가 높을수록 상권력이 우수
- 점포숫자, 배후지세대가 상권력 파악의 잣대
- 교통망 연계성 및 도로조건
- 대형편의시설 및 장애물시설 유무
- 대단위아파트단지 상업지역 파악방법과 적정업종
Ⅲ. 정성적 상권분석- 상권의 특성분석
- 유동인구와 배후지인구 특성이 결정
- 유동인구조사
- 배후지세대 조사
- 지하철역 앞 등 유동인구 많은 곳이 상권이 나쁜 경우
Ⅳ. 외국 상권분석이론 검토 및 활용
- 라일리(William J. Reilly)의 ‘소매인력 법칙’
- 컨버스(Paul D. Converse)의 ‘상권분기점 공식’
- 컨버스의 ‘소매흡인력 법칙’
- 허프(David C. Huff)의 ‘확률모형’
제3장 실전 입지조건분석
Ⅰ. 점포 입지분석
- 점포 입지 판단기준은 접근성과 가시성이다
- 상권단절요인 조사는 입지분석의 핵심이다
- 점포입지수준에 따라 독점세대와 가망세대가 다르다
- 같은 입지라도 동선에 의해 독점세대수가 달라 진다
Ⅱ. 점포관련 조건분석
- 점포임대가가 유난히 비싼 점포는 피하라
- 상가건물임대차보호법 및 시행령을 숙지하라
- 점포 권리금이 상대적으로 비싼 점포는 피하라
- 점포구조와 건물전체 업종 구성을 조사하라
Ⅲ. 경쟁점포 조사
- 업종에 따른 보완과 경쟁
- 상권규모에 따른 보완과 경쟁
- 상권규모와 업종별 적정점포 수
- 경쟁점포 평가 항목과 평가 잣대
Ⅳ. 점포권리분석
- 등기부등본
- 도시계획확인원
- 건축물관리대장
제4장 매출액추정과 사업타당성 분석
Ⅰ. 사업타당성분석의 기본 이해
Ⅱ. 매출 결정 요소와 실제 적용상 문제점
-매출 결정 요소
- 실제 적용상 문제점
Ⅲ. 매출액 추정 방법과 업종별 추정 방법
- 매출액추정 방법
- 업종별 매출액 추정법
Ⅳ. 투자대비수익률에 의한 사업타당성분석
- 투자대비수익률분석
- 투자수익률 및 투자비회수기간 판단 기준
Ⅴ. 손익분기분석을 통한 사업타당성분석
제5장 점포계약
제6장 상권분석 결과(보고서) 작성
Ⅰ. 상권분석 컨설팅보고서 작성
Ⅱ. 약식 상권분석 결과(보고서) 작성
제2부 상권 입지조건분석 실무
제1장 주택지상권분석과 입지조건분석
Ⅰ. 점포숫자로 주택지상권 파악하는 방법
- 점포가 70~80개 이상이면 번성하는 주택지 A급 상권
- 점포가 40~50개면 가능성이 있는 주택지B급 상권
-점포가 20~30개면 불투명한 주택지C급 상권
Ⅱ. 업종분포도로 입지 파악하는 방법
- 선매품과 패스트푸드류가 있으면 A급지
- 생필품과 전문음식점이 있으면 B급지
- 기술위주의 서비스업과 배달업이 있으면 C급지
제2장 업종별 핵심키워드와 입지전략
Ⅰ. 음식업 핵심키워드와 입지전략
- 일반음식업의 특성과 상권의 범위
- 전문음식업의 특성과 상권의 범위
- 음식업의 입지전략
Ⅱ. 판매업 핵심키워드와 입지전략
- 생활필수품의 특성과 입지전략
- 선매품의 특성과 입지전략
Ⅲ. 서비스업 핵심키워드와 입지전략
- 기술위주 서비스업의 특성과 입지전략
- 소규모서비스업의 특성과 입지전략
- 대규모서비스업의 특성과 입지전략
Ⅳ. 업종별 중간저지 전략
- 중간저지전략이란?
- 중간저지전략이 가능한 업종
제3장 상권 입지단계별 임대가와 권리금
Ⅰ. 상권의 분류
Ⅱ. 상권 입지단계별 임대가와 권리금
Ⅲ. 업종별 상권 입지 선택법
- 입지가 매출을 결정하는 업종은 상권을 낮추라
- 입지 이외에 다른 경쟁요소가 있는 업종은 입지를 낮추라
제4장 A급 점포 판별법
Ⅰ. 입지조건이 좋고 권리금이 낮으면 A급 점포
- A급지에 있고 권리금이 낮으면 A급 점포
- 같은 입지조건에서 권리금이 낮으면 A급 점포
-A급지 점포는 작고 B급지 점포는 클 때 경험이 기준
Ⅱ. 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포
- A급지와 B, C급지 간 경합은 투자대비수익률이 기준
- 투자대비 수익률이 비슷하면 A급지 점포가 A급
Ⅲ. 같은 조건과 매출이면 손익분기점이 낮은 점포가 A급 점포
제5장 권리금분석
Ⅰ. 권리금의 개념과 성격
- 권리금의 개념
- 권리금의 성격
Ⅱ. 권리금의 산정기준과 근거
- 권리금산정기준
- 권리금 산정 근거
Ⅲ. 적정권리금 산정 방법
- 권리금산정방법에 의해 권리금 도출
- 이미 형성된 상권별 권리금
Ⅳ. 점포크기별 적정 권리금 산정 방법
- 권리금산정 방법에 의해 권리금 도출
- 상권별 권리금에 점포크기 적용법
Ⅴ. 층별 적정권리금 산정 방법
- 권리금산정 방법에 의해 권리금 도출
- 상권별 권리금에 층별 적용법
Ⅵ. 사례로 본 적정권리금 도출
- 점포입지와 매출액을 모르는 경우
- 점포 입지와 매출액을 알고 있는 경우
제3부 상권입지분석시스템 구축과 점포개발전략
제1장 상권 입지분석시스템 구축
Ⅰ. 프랜차이즈 사업 핵심과 시스템 구축
- 프랜차이즈 사업 핵심
- 프랜차이즈 시장 환경분석과 개발
- 프랜차이즈 시스템 구축과 매뉴얼
Ⅱ. 상권입지분석 시스템 구축
- 표준 점포개발과 시스템 구축
- 업종별 상권의 범위와 상권 설정전략
- 가맹점 출점전략
- 폐점전략
제2장 점포개발 전략
Ⅰ. 점포개발전략의 필요성
Ⅱ. 점포개발 프로세스
- 업종에 맞는 입지와 점포크기를 숙지하라
- 어느 상권에서 할 것인지 정하라
- 점포매물 정보는 이곳에서 구하라
- 상권분석과 입지조건분석을 실시하라
- A급 점포를 판별하라
- 예상매출액추정을 통해 사업타당성분석을 실시하라
- 점포계약 체결은 신중히 하라
Ⅲ. A급점포 구하기 기법
Ⅳ. 점포개발보고서 작성
- 결정 전 단계 점포개발컨설팅보고서
- 결정 단계 점포개발컨설팅보고서
제3장 부진 점포진단과 대책
Ⅰ. 부진점포진단과 전략
- 상권과 업종의 적합성 점검
- 경쟁점포와의 경쟁력 점검
- 점포관리 적정성 점검
- 마케팅전략 적정성 점검
Ⅱ. 업종전환과 매도전략
- 업종전환
- 점포 매도 전략
제4장 지방 소도시 상권과 연구과제
Ⅰ. 도시성장 특성에 따른 상권의 성장
Ⅱ. 단핵화
Ⅲ. 완만한 유행
Ⅳ. 낮은 인구밀도와 저소득으로 상권 미약
Ⅴ. 지역주민들의 막대한 상권 영향력
Ⅵ. 교외지역과의 경합
부록
- 상가건물임대차보호법과 동법 시행령
- 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률과 동법 시행령
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